Ev satışı, hem ev sahiplerini hem de kiracıları etkileyen önemli bir konudur. Özellikle kiracılar için “ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı” sorusu sıkça gündeme gelir. Bu durum, kiracıların haklarını ve yasal durumlarını anlamalarını gerektirir. Ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasındaki denge, bu konunun hassasiyetini ortaya koyar.
Bu rehber, ev satışının kira sözleşmesine etkisini, yeni malikin tahliye davası açma hakkını ve kiracının evden çıkma sürecini ayrıntılı olarak ele alacak. Ayrıca, kiracıların hakları, ev sahibinin yükümlülükleri ve yasal prosedürler hakkında önemli bilgiler sunacak. Bu bilgiler ışığında, kiracılar ve ev sahipleri, haklarını ve sorumluluklarını daha iyi anlayabilecek ve olası anlaşmazlıkları önlemek için gerekli adımları atabilecekler.
Ev Satışının Kira Sözleşmesine Etkisi
Kira sözleşmesi, kiracının bir mülkü kullanma hakkını ve kiraya verenin kira bedelini alma hakkını düzenleyen önemli bir anlaşmadır. Ev satışı durumunda, bu sözleşmenin nasıl etkilendiği hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli bir konudur.
Kira sözleşmesinin devamı
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, kiralanan mülkün el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesinin devam edeceğini belirtir. Bu, ev sahibinin evi satması halinde kira sözleşmesinin yeni ev sahibi ile olduğu gibi devam edeceği anlamına gelir. Kiracının yeni malik ile yeniden kira sözleşmesi yapmasına gerek yoktur. Yeni ev sahibi, tapuyu aldığına dair belgeyi ve kira ödemelerinin yapılacağı banka hesap bilgisini kiracıya iletmesi yeterlidir.
Yeni malikin hakları ve sorumlulukları
Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olarak eski malikin sahip olduğu hak ve yükümlülükleri üstlenir. Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malike bazı ek haklar tanır. Yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiracının hakları
Kiracının hakları, ev satışı durumunda da korunmaktadır. Kiracı, kira sözleşmesinin şartlarına uygun davrandığı sürece evde oturma hakkına sahiptir. Yeni ev sahibi, kiracıyı sözleşme sona ermeden evden çıkaramaz. Kiracı, evin kullanımına ilişkin sorunlar yaşarsa bunların giderilmesini talep edebilir. Ayrıca, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenleme yapılması yasaktır.
Ev sahibinin değişmesi, kiracının haklarında doğrudan bir değişikliğe neden olmaz. Ancak, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi durumunda, kiracıya belirli bir süre tanınır ve yasal prosedürler izlenir. Bu süreçte, kiracının depozitosunu geri alma hakkı da korunur.
Sonuç olarak, ev satışı kira sözleşmesini doğrudan etkilemez, ancak yeni malike bazı haklar tanır. Bu durumda hem kiracının hem de yeni malikin haklarının korunması için yasal düzenlemeler mevcuttur.
Yeni Malikin Tahliye Davası Açma Hakkı
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açma hakkını düzenlemektedir. Bu hak, kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişiye, belirli koşullar altında kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracıyı tahliye etme imkanı tanır.
Tahliye davası açma koşulları
Yeni malikin tahliye davası açabilmesi için bazı koşulların sağlanması gerekmektedir:
- Kiralanan, konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmalıdır.
- Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
- Dava, taşınmazın edinilmesinden altı ay sonra açılmalıdır.
Gereksinim şartı
Tahliye davası açılabilmesi için yeni malikin veya kanunda belirtilen kişilerin taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacı olmalıdır. Bu kişiler:
- Yeni malikin kendisi
- Eşi
- Altsoyu
- Üstsoyu
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
İhtiyacın konut veya işyeri amaçlı olması gerekmektedir.
Dava açma süresi
Yeni malik, iki farklı seçenek arasında tercih yapabilir:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, altı ay sonra dava açabilir.
- Kira sözleşmesinin sona ermesini bekleyerek, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece re’sen dikkate alınır. Sürenin geçirilmesi halinde dava reddedilir.
Önemli bir husus, yeni malikin seçimlik hakkını kullanırken altı aylık süreyi beklemesi gerektiğidir. Yargıtay kararlarına göre, bu süre beklenmeden açılan davalar reddedilmektedir.
Sonuç olarak, yeni malikin tahliye davası açma hakkı, kiracının haklarını da gözeten bir denge içinde düzenlenmiştir. Bu hakkın kullanılması, belirli koşulların sağlanmasına ve yasal sürelere uyulmasına bağlıdır.
Kiracının Evden Çıkma Süreci
Kiracının evden çıkma süreci, yasal prosedürlere ve tarafların haklarına uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Bu süreç, kiracının ve ev sahibinin karşılıklı anlayış içinde hareket etmesini gerektirir.
Yasal bildirim süresi
Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiracının evden çıkması için belirli bir süre tanınır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiracının bildirimde bulunması gerekir. Bildirimde bulunulmaması halinde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiracının hakları ve yükümlülükleri
Kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece haklarını korur. Ev sahibi evi satsa bile, kira sözleşmesi yeni ev sahibi ile devam eder. Kiracı, evi sözleşmede belirtilen koşullara uygun şekilde kullanmak ve kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür.
Kiracının hakları şunları içerir:
- Ev sahibi haklı bir neden olmadan kiracıyı sözleşme sona ermeden evden çıkaramaz.
- Kiracı, evin kullanımına ilişkin sorunların giderilmesini ev sahibinden talep edebilir.
- Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenleme yapılması yasaktır.
Taşınma ve tazminat hakları
Kiracı, taşınma sürecinde bazı haklara sahiptir:
- Kiracı, evi sözleşmede belirtilen koşullara uygun şekilde teslim ettiğinde depozitosunu geri alma hakkına sahiptir.
- Tahliye davası sonucunda kiracı, uğradığı zararların tazmini için dava açabilir.
- Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak isterse, ev sahibinin mağdur olmaması için makul bir süre kira ödemeye devam etmek zorundadır.
Kiracı, tahliye davası sonucunda evden çıkmak zorunda kalırsa, yeni ev sahibinin gerçek ve samimi bir ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerekir. Yeni ev sahibi, evi tahliye ettirdikten sonra üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Bu kurala uyulmaması durumunda, eski kiracı tazminat talep edebilir.
Sonuç olarak, kiracının evden çıkma süreci, yasal haklar ve yükümlülükler çerçevesinde gerçekleştirilmelidir. Tarafların karşılıklı anlayış içinde hareket etmesi, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar.
Sonuç
Ev satışı durumunda kiracıların haklarını ve yükümlülüklerini anlamak, hem kiracılar hem de ev sahipleri için büyük önem taşır. Bu rehber, kira sözleşmesinin devamı, yeni malikin hakları ve kiracının evden çıkma süreci gibi önemli konulara ışık tuttu. Yasal çerçeve, tarafların haklarını korurken, adil bir denge sağlamayı amaçlar.
Sonuç olarak, ev satışı kiracıyı doğrudan etkilemez, ancak bazı durumlarda tahliye söz konusu olabilir. Kiracılar ve ev sahipleri, haklarını ve sorumluluklarını bilerek hareket etmeli ve gerektiğinde uzman desteği almalıdır. Daha fazla bilgi için veya sorularınız varsa, bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.
SSS
Soru: Bir ev satıldığında kiracı ne kadar süre içinde çıkmak zorundadır?
Cevap: Yeni ev sahibi, eğer konut ihtiyacı varsa ve kiracıyı çıkarmak istiyorsa, mülkü satın aldıktan sonraki ilk ay içinde kiracıya tahliye için ihtarname göndermelidir. Kiracı, ihtarname alındıktan sonra 6 ay içinde taşınmak zorundadır. Bu süre zarfında ev sahibi tahliye davası açabilir.
Soru: Yeni ev sahibi, mülkü satın aldıktan sonra kiracıyı çıkarabilir mi?
Cevap: Evet, yeni mülk sahibi, eğer kira sözleşmesinde özel bir şerh yoksa, tapu devrinden sonra bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir. İhtarname gönderildikten sonra, eğer kira sözleşmesi 6 aydan daha uzun süre devam ediyorsa, kiracının 6 ay içinde evi boşaltması gerekir.
Soru: Bir ev satıldığında kiracı maksimum ne kadar süre kalabilir?
Cevap: Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonraki ilk ay içerisinde kiracıya tahliye bildirimi yapmalıdır. Kiracının, devam eden kira sözleşmesi sona erdirilmek üzere 6 ay sonra tahliye davası açılabilecektir.
Soru: Yeni aldığım evde kiracı çıkmıyor, ne yapmalıyım?
Cevap: Yeni malik, mülkün tescil edilmesinden sonra bir ay içinde, mülkü kullanma gereksinimini belirten bir ihtarname ile kiracıya başvurmalıdır. İhtar olumlu sonuçlanmazsa, yani kiracı hala taşınmazı boşaltmamışsa, mahkemeye tahliye davası açmak için bir dilekçe hazırlanıp sunulmalıdır.
Leave a Reply